I. Bevezetés
Ingatlanközvetítő igénybevétele manapság bizonyára több eladó és vevő számára kézenfekvő megoldásként szolgál az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése során. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:288. §-a szerint ugyanis a közvetítői szerződés alapján a közvetítő megbízója és harmadik személy között szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, a megbízó díj fizetésére köteles. A hatályos magyar szerződési jog az ún. konszenzualitás elvére épít, vagyis arra, hogy a szerződés az ajánlattal és annak az azzal egybehangzó elfogadásával jön létre. Ennek során tehát az ingatlanközvetítő megfelelő marketinggel és sokszor személyes adatok kiadásával segíti elő az adásvételi szerződés megkötését eladó és vevő között.
Látható, hogy az ingatlanközvetítő szerepe tehát nem csak a szerződési jog szempontjából releváns, hanem tevékenysége során számos adatvédelmi jogi kérdés is felmerül. Ezek közül talán a gyakorlatban legtöbbször előforduló, hogy az ingatlanközvetítő milyen személyes adatokat adhat ki a potenciális szerződő feleknek, azaz az érdeklődőknek.
II. Az ingatlanközvetítő mint adatkezelő – jogalap
Abból érdemes kiindulni, hogy az ingatlan adásvételére irányuló szerződéskötési folyamatnak számos olyan szegmense van, amelyekre adatkezelési műveletekként kell tekinteni. Ebből következik, hogy az elkövetkezendőkben a természetes személyeknek a személyes adatok kezelése tekintetében történő védelméről és az ilyen adatok szabad áramlásáról, valamint a 95/46/EK irányelv hatályon kívül helyezéséről szóló 2016/679 rendelet (a továbbiakban: GDPR vagy Rendelet) rendezi a kérdést. A GDPR szerint az adatkezelés akkor jogszerű, ha valamely nevesített adatkezelési jogalapnak megfelel.
Vegyük elsőként górcső alá a „szerződés teljesítése” jogalapot. A GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontja rögzíti a szerződés teljesítését mint jogalapot: az adatkezelés akkor jogszerű, ha az olyan szerződés teljesítéséhez szükséges, amelyben az érintett az egyik fél, vagy az a szerződés megkötését megelőzően az érintett kérésére történő lépések megtételéhez szükséges. Az Európai Adatvédelmi Testület (a továbbiakban: EDPB) 2/2019 iránymutatása értelmében azonban e jogalap abban az esetben alkalmazható jogszerűen, ha a továbbiakban megvalósul – a cikk tárgyát képező relevancia okán a közvetítői szerződés esetében – a következő feltétel: az adatkezelésnek objektíve szükségesnek kell lennie ahhoz, hogy az érintett kérésére a szerződéskötést megelőző lépéseket megtegyék.
II. 1. Szükségesség
Miután az alapelvek jogértelemzést segítő zsinórmértékként jelennek meg a GDPR-ban (is), így az értelmezéskor is érdemes kiindulni ezekből. A Rendelet 5. cikk (1) bekezdés b) pontja megköveteli, hogy a személyes adatok gyűjtése csak meghatározott, egyértelmű és jogszerű célból történjen, és azokat ne kezeljék ezekkel a célokkal össze nem egyeztethető módon […]. Álláspontunk szerint a célhoz kötöttség elvének gondolata jelenik meg az EDPB ezen értelmezése mögött. A szükségtelenül (értsd: cél nélkül) történő adatkezelés az adatvédelmi jog – és egyben az uniós jog – számára is értelmezhetetlen. Ahogy a 2/2019-es iránymutatás is fogalmaz: „a kiindulási pont az adatkezelés céljának meghatározása, a szerződéses jogviszony keretében pedig különböző céljai lehetnek az adatkezelésnek. E célokat egyértelműen meg kell határozni és közölni kell az érintettel, összhangban az adatkezelő célhoz kötöttséggel és átláthatósággal kapcsolatos kötelezettségeivel.”
II. 2. A szerződési szabadság – gondolati elhatárolás
A problémát elsősorban az jelentheti az ingatlanközvetítő esetében, hogy igénybevétele elviekben nem szükséges a szerződés megkötéséhez. A hatályos magyar alkotmányos környezet és magánjogi dogmatika szerint Magyarországon a szerződési szabadság elve érvényesül (Ptk. 6:59. § (1) bekezdés: a felek szabadon köthetnek szerződést, és szabadon választhatják meg a másik szerződő felet). A Ptk. 2:1. § (1) bekezdése arról rendelkezik, hogy minden ember jogképes: jogai és kötelezettségei lehetnek.
Ezeket azért fontos felvillantani, mert tulajdonképpen a jogi környezet teljes mértékig biztosítja azt, hogy a jogalanyok önállóan kössenek szerződést. Ez azonban ahhoz a problémához vezet, hogy első ránézésre kiüresedik a szerződés teljesítése mint jogalap, mivel az objektív szükségesség is megszűnik.
Fontos dogmatikai elhatárolás tehát, hogy a „szerződés teljesítése” jogalap alkalmazásánál nem azt kell megállapítani, hogy az ingatlanközvetítő igénybevétele általában véve szükséges-e az adásvételi szerződés létrejöttéhez, hanem azt, hogy a közvetítő adatkezelése objektíve szükséges-e a közvetítői szerződés teljesítéséhez, illetve – amennyiben a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontjának második fordulatára kívánunk hivatkozni – az érintett kérésére az adásvételi szerződés megkötését megelőző lépések megtételéhez. Hangsúlyozandó, hogy az utóbbi alkalmazásának semmilyen jogi és gyakorlati akadálya nincs.
II. 3. Még egyszer a jogalapokról
Pusztán a tisztaság végett: az ingatlanközvetítő nem kizárólagosan a „szerződés teljesítése” jogalapon végezhet adatkezelést. A gyakorlatban több olyan adatkezelési tájékoztató is előfordul, ahol a közvetítői tevékenység részleteiben jelenik meg, és mindegyik részlethez külön adatkezelési jogalap kapcsolódik. Így például míg a kapcsolatfelvétellel és kapcsolattartással összefüggő személyes adatok kezelése a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerinti „hozzájárulás” jogalapon történik, addig a számla-kiállítás során kezelt adatok jogalapja értelemszerűen a „jogi kötelezettség teljesítése”.
Igyekszünk ezzel azt hangsúlyozni, hogy az adatkezelési jogalap megválasztása nem általános és elvont gondolati művelet, hanem mindig az adott tényleges helyzetnek megfelelő meggyőződés, az adatkezelés célját és eszközét mérlegelve.
III. Az érdeklődőknek történő adattovábbítás
Mindezek alapján tehát arra a kérdésre, hogy milyen személyes adatokat adhat ki az ingatlanközvetítő a potenciális szerződési partnernek nem az a helyes válasz, hogy „ami a szerződése teljesítése céljából szükséges”.
Adatvédelmi jogi szempontból helytállóbb az a következtetés, miszerint az adattovábbítás akkor jogszerű az ingatlanközvetítő részéről, ha az adatkezelő azonosítja az adott adatkezelési célt és eszközt, és arra megfelelő jogalapot tud felmutatni. Ennek körülményeit az adatkezelési tájékoztatóban ajánlott minél pontosabban, konkrétabban, lényegre törőbben és következetesebben az érintett részére szolgáltatva letisztázni.
Ez a megállapítás jól alátámasztható a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (a továbbiakban: NAIH) gyakorlatával: a NAIH-743-3-2023 sz. határozat – ugyan más jellegű ügy alapján – egy olyan esetet mutat be, amelynek tényállása a következő: a vevő egy ingatlanközvetítő és egy hitelközvetítő közreműködésével ingatlant tervezett venni. Kijelentette erre irányuló ajánlatát azzal egyidejűleg, hogy a ház megvásárlásához hitelt kell felvennie. Idővel azonban elállt a szerződés megkötésétől, mely szándékát egy, az ingatlanközvetítőnek küldött levélben rögzítette, amelyet az ingatlanközvetítő megküldött a hitelközvetítőnek, ő pedig a banknak. A vevő pedig kifogásolta ezen adatkezelési műveletet akként, hogy álláspontja szerint magántitkot tartalmazó levelezést jogosulatlanul továbbítottak a közvetítők a banknak, amivel neki kárt okoztak.
Mindkét közvetítő a vevő hozzájárulására hivatkozott az adatkezelés jogalapjaként, azonban a NAIH vizsgálata során megállapította, hogy egyik közvetítő adatkezelési tájékoztatója sem tartalmaz információkat a banknak történő adattovábbítással kapcsolatban. A GDPR 6. cikk (1) bekezdés megsértése miatt elmarasztalta a közvetítőket.
Ennélfogva általános jelleggel a hozzájárulásra mint jogalapra sem lehet sikerrel hivatkozni.
A NAIH értelmezésén is jól látszik, hogy ezekben a kérdésekben milyen szemléletet alkalmaz az ügyek elintézésekor. Az egyes adatkezelési műveletek esetén a megfelelő jogalap általános jellegű fennállása nem biztos, hogy elegendő. Törekedni kell az adatkezelés egészét kitevő résztevékenységek különálló adatkezelési jogalapjának a tisztázására, illetve ügyelni az ezeket alátámasztó jogalap írásban történő rögzítésére és teljes lefedésére az adatkezelési tájékoztatóban történő szabályokkal.
A határozat relevanciája tehát, hogy rávilágít az alkalmazott jogalap, az adatkezelési tájékoztató és az adatkezelés tényleges céljának egységességére.
IV. Összegzés
Mindezt áttekintve elmondható összegzésként, hogy az ingatlanközvetítő azokat a személyes adatokat adhatja ki a potenciális szerződő felek számára, amelyek kezelésére vonatkozó művelet megfelelő jogalappal, érthetően alá van támasztva az adatkezelési tájékoztatóban.
Adatvédelmi jogi szempontból nem az tehát kérdés, hogy az ingatlanközvetítő kiadhat-e adatot, hanem az, hogy milyen célból, milyen jogalapon, kinek és milyen mértékben szükséges az adott személyes adat átadása.
Épp ezért javasoljuk, hogy az ingatlanközvetítő adatkezelési tájékoztatója ne pusztán általánosságban utaljon az ingatlanközvetítői tevékenységgel kapcsolatos adatkezelésre, hanem lehetőség szerint az egyes adatkezelési célokat, az azokhoz kapcsolódó jogalapokat, a címzettek vagy címzetti kategóriák körét, valamint az adattovábbítás lényeges körülményeit is megfelelően azonosítsa. Ez nem csupán az érintettek tájékoztatását szolgálja, hanem az adatkezelő számára is fontos garanciát jelenthet annak megítélésében, hogy egy konkrét adattovábbítás összeegyeztethető-e az eredeti adatkezelési céllal.
Az ingatlanközvetítés sajátossága ugyanakkor éppen abban rejlik, hogy az adásvétel létrejöttének elősegítése során a feleknek bizonyos információkra szükségük lehet egymásról. A közvetítőnek azt kell vizsgálnia, hogy az adott információ átadása valóban szükséges-e az adott cél eléréséhez, és az adattovábbítás nem terjed-e túl azon a körön, amely az adott szerződéskötési folyamatban indokolt.
Így például más megítélés alá eshet az ingatlan megtekintésének megszervezéséhez szükséges kapcsolattartási adat továbbítása, mint az eladó magánéleti körülményeinek, családi helyzetének vagy az ingatlan használatával kapcsolatos személyes adatainak közlése.
Végső soron tehát az ingatlanközvetítőnek nem az a feladata, hogy minél több információt osszon meg a potenciális szerződési partnerrel, hanem az, hogy a szerződéskötés elősegítéséhez szükséges információáramlást a személyes adatok védelmével összhangban biztosítsa. Az adatkezelési gyakorlat jogszerűsége pedig éppen ott dől el, ahol a közvetítéshez fűződő jogos üzleti érdek és az érintett személyes adatainak védelme találkozik.
Dr. Miklós Péter
Saly Attila
2026.10.26.